随着住房改革和城镇化发展，居民住房呈现更加社会化、商品化、市场化的态势，进而导致与住房有关的买卖纠纷日益增多。囿于我县地理条件，在土地开发远远满足不了居民住房需求的背景下，这类纠纷表现出数量多，类型广，矛盾复杂的特征。本文基于审判实践中的统计数据，分析案件审理中出现的突出问题，研究相应的方法和对策，以期能够对这类纠纷的化解提供有益的参考，并希望能够抛砖引玉，求教于大方。

    一、住房买卖合同纠纷所涉及的案件类型

    2011年12月至2013年6月，我院民二庭共受理涉及房屋买卖的合同纠纷179件，其中商品房买卖合同纠纷157件，其他房屋买卖合同纠纷22件，业主起诉房地产开发公司的共计130件，房地产开发企业起诉业主27件。根据纠纷原因集中表现为以下类型：

    （一）买卖双方在签订买卖合同后，因手续不全导致未在约定期限内办理房产证或未在规定的期限内办理房屋所有权登记的，买受人要求出卖人为其办理房产证并支付违约金。

    （二）买卖双方在签订商品房预售合同后，因资金不到位、合建纠纷导致无法按期交房，买受人起诉要求支付逾期交房违约金。

    （三）买受人在签订商品房预售合同后，未按期支付购房款或未按期交纳银行按揭款，出卖人起诉要求买受人支付购房款及违约金。

    （四）买受人与出卖人签订买卖合同，在未实际履行的情况下买受人要求出卖人按照定金罚则双倍返还定金。

    （五）买受人与出卖人签订买卖合同，发现房产登记在第三人名下，买受人起诉确认合同无效，要求出卖人返还购房款。

    根据住房开发建设主体不同，我院受理的商品房买卖合同纠纷有两大类：一类是业主向房地产开发企业购买商品房；另一类是居民将自住房、自建房用于交易的情形。我们发现，前一类的案件数量占多数，占到所有住房买卖纠纷的87.7%，这类案件案情较为单一，争讼的焦点较为集中，主要与买卖双方未按时履约有关。后一类案件数量虽少，但同时存在案情较为复杂，争议的焦点分散，法律适用较为困难的情形，主要诉请体现为买受方要求出卖方办证或者分户，出卖方要求买受人付清房款。从实际审理情况来看，私房买卖、过户较之正规开发的商品房存在更大的交易风险。私房买卖在合同订立及相关手续办理上的不规范，监管上的缺失和漏洞，导致买受人的权益极易受到侵害并得不到保护。

    二、案件类型特点及原因分析

    （一）从引发讼争的原因看，出卖人无法完成约定义务，使纠纷持续发生，案件数量显著增加。导致这一情形的原因在于：

    对房地产开发企业的监督机制不够完善。虽然城市房地产管理法对房地产开发企业的开发限定了多项条件，但在各个运作环节上，并未配套相应的监督措施，出卖人无法完成房产开发（主要是办理产权证书），导致纠纷的发生。

    （二）出卖人守约意识淡薄。出卖人在未完全办理相关规划审批手续的情况下，就与买受人订立买卖合同，在合同履行期间，因额外增加的费用（罚款或税金）过于巨大，导致买受人权益得不到保障。开发商因资金等问题工期拖延导致无法按期交房。开发商中途停工或断续施工，导致预售房屋无法按期交房以及交付的房屋存在质量问题，买卖双方对簿公堂。

    （三）从诉讼主体上看，原告为买受人的纠纷占到多数。在商品房预售合同纠纷中该类案件占到82.8%，而在一般房屋买卖合同中，均由买受人起诉出卖人违约。这是由于一方面出卖人侵害买受人权益，迟延履行合同义务的情况日益得到重视。对于开发商延期交房情形，不少开发商会采取威逼利诱的举措，如不签谅解书就拿不到房屋钥匙，逼迫业主签订价值远远小于违约金的“谅解协议”，导致买受人权益受损。另一方面，法制观念逐渐深入人心，买受人依法维权的意识增强。住房不同于其他商品，买受人一旦倾其所有积蓄并负债购房，发现权利受到侵害，不能采取小额纠纷那样简单的息事宁人，同时一系列司法解释的出台也使得过去开发商“店大欺客”的解决模式没有市场。

    （四）从案件审理结果上看，买受人胜诉具有示范效应，导致群体性诉讼数量上升。法院在处理这类纠纷时，为节约司法资源，使矛盾妥善化解，均采取分批、分类型的模式进行处理，在最早一批案件审理时，大多数业主出于观望的状态，一旦获知开发商败诉，同一小区有着同样纠纷的业主就会向法院起诉，导致该类案件的数量显著上升。

    三、私房买卖合同纠纷案件涉及的主要法律问题。

    （一）关于办证义务承担的问题

    因办证发生纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证造成的办证迟延或办证不能。买受人因此只能将所购房屋用于自住，出租、出售则受到限制。从纠纷的起因来看，以出卖人未办理土地出让手续、未交纳土地出让金、无法办理产权证或未及时办理房产登记，导致买受人办证迟延的情形居多。现在此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定或约定不明的情况下，如何认定办证义务以及违约金的计算标准如何确定。尤其是一些出卖人在集体土地上建设商品房，买受人根本拿不到产权证，由于现在只有缴纳超过当时购房款数倍的罚款及税费后才能办理房产证，相关违约责任的认定更加复杂。对此，实践中有两种不同观点，一种观点认为，无法办理产权证，出卖人自身的原因和行政审批的原因占多数，相对买受人而言，出卖人更有能力在具备条件的情况下尽快办理产权证，在责任的承担上，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定予以认定，出卖人应当承担较重的责任；另一种观点则认为，小产权房的买卖不受法律保护，出卖人无法办理房产证的原因在于违反法律强制性规定因而不能获得行政部门的许可，该房屋买卖合同无效，对于买受人要求办证的诉请应当予以驳回。

    我们赞同后一种观点。理由如下：1、对于小产权房买卖并不能适用上述《解释》第18条关于违约责任的规定。事实上，当事双方在进行小产权房买卖时，通常成交的价格非常低廉，明显低于商品房买卖的市场价格，双方对房屋产权属性应当是明知的，如果按照解释的规定进行违约金的计算，将会出现违约金数额明显超出购房款的情形，不符合公平原则；2、在交纳相关税费后，出卖人是可以办理房产登记进行分户的，问题的症结在于办证所要交纳的巨额税费如何承担，而这属于当事人的意思自治范畴。

    （二）关于定金罚则的适用问题

    在私房买卖合同中，定金条款也较为常见。常见的疑难点有两种情形：一种情况是，出卖人因房价上涨可得利益远高于定金损失，选择诸如无法办理房产过户等借口不将房屋过户给买受人而转卖他人；另一种情况下，由于私房买卖本身不规范，买受人对标的房屋并不满意，故意借口房屋存在瑕疵，要求解除合同并适用定金罚则双倍退还定金。对此，我们认为，尽管在国外有效率违约的观点，即“如果违约方因违约所获得的利益超出其所致的赔偿数额，则应当允许当事人违约并从中获益” ，但在我国，尤其是在乡土气息浓厚的县域经济活动中，如果肯定违约行为的正当性并允许违约方从中受益必然导致市场道德的缺失和交易秩序的紊乱，故“效率违约”不宜采用，因此在第一种情形下，买受人除对出卖人享有定金双倍返还请求权外，还享有对其未获补偿的利益的赔偿请求权；在第二种情形下，在认定出卖方不构成违约的前提下，应当依法驳回买受人的诉讼请求。

    （三）关于出卖他人房屋的合同效力问题

    在审判实践中对于出卖他人房屋所签订的合同效力存在两种意见：一种意见认为我国《合同法》第132条第1款有关“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定以及我国《城市房地产管理法》第38条第（六）项有关“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于强制性规定。具体到房屋买卖合同中来，房屋等不动产所有权不同于一般动产，均以登记表征其物权属性，更应明确所有权归属。根据《合同法》第52条第5项规定，违反强制性规范的合同为无效合同，出卖他人所有的房屋应该无效。另一种意见则认为合同效力待定，出卖他人之物的买卖合同属于我国《合同法》第51条所规定的无权处分合同，依据该规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得财产权利的，该合同有效。

    我们认为，我国物权法对不动产的物权变动采取的是债权形式主义的立法模式，在该模式下，房屋买卖合同的生效应和房屋所有权转移区分开来，买卖合同是债的一种形式，产生债的效力，不动产登记才发生所有权转移的效力。买卖合同效力的发生并不直接引起物权的变动，房屋所有权的转移必须以生效的买卖合同与登记相结合为前提。因此，房屋买卖合同中，房屋所有权能否转移，是出卖人能否按约定履行合同的问题，不能因为出卖人无法履行合同义务就认为买卖合同是无效的。根据2012年5月10日出台的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。我们还认为，认定合同有效有利于保证商事活动的效率，促进市场的繁荣发展。我国《合同法》第132条第1款的规定应是引导性规定，即引导当事人在权属清晰明确的情况下进行交易，但如果将其理解为强制性规定，即只有在明确权利基础上才能进行交易则有阻碍市场交易之嫌。