2012年4月11日，江西法院网发表了广昌县人民法院姜祖伟同志的《房屋买卖不过户房屋归属如何认定？》一文，笔者以为其观点值得商榷，故一抒己见，以供交流。

    【案情】

    2004年8月，刘某与黄某签订房屋买卖合同合同，约定刘某以3.5万元价格购买黄某单家独院的房子一套，共86.5平方。刘某为省过户费当时就没有过户。2011年政府准备对该房屋所在地统一规划，政府依据要求黄某3月底之前搬出房屋并以划拨的形式补偿国有土地120平方给黄某。黄某遂找到刘某要求刘某搬出并承诺给刘某一笔违约金，刘某不肯，要求和黄某平分补偿到的120平方土地。该房子的土地性质系国有土地，房屋从2004年8月份合同签订后一个星期交付给刘某居住，产权人登记至今仍为黄某。截止涉讼，刘某一直在该房屋居住，房屋买卖合同双方各持一份，对合同效力双方都认可。

    【分歧】

    房屋买卖不过户房屋归属如何认定？ 

    一种意见认为，虽然房屋买卖合同有效，但黄某是房屋的物权所有人，根据物权优先的原则，房屋最终应当判给黄某，刘某只能够要求黄某承担合同的违约责任并要求黄某补偿买房至今的房屋升值的差价。 

    另一种意见认为，诚实信用原则作为一种民事立法的价值追求，作为民事领域的帝王条款，除非履行不能，否则必须被遵守。在法律上，合同的解除应有约定的或者法定的事由，一方或者双方当事人才可以解除合同，否则合同应当继续履行，物权优先于债权的原则在此并不适用。因此本案中刘某甚至可以要求黄某协助其办理房屋过户。

    【管析】

    原作者认为本案房屋买卖合同不属于法律规定的批准、登记才生效的合同，因此双方签订的合同是合法有效的，且产权未过户也不属于适用物权优先于债权的情形。则双方应当继续履行合同，黄某不能以未过户而要求反还房屋。

    笔者不同意原作者的观点，笔者以为应认定该房屋的所有权归黄某所有。理由如下：

    根据《物权法》第15条的规定“未办理物权登记的，不影响合同效力”，刘某和黄某之间签订的房屋买卖合同的效力不论登记与否，应认定合同有效。刘某当初是为了“节省”过户费才没有要求黄某过户，并非黄某没有履行合同的义务，因此刘某和黄某之间的买卖合同约定的义务应视为履行完毕。

    《中华人民共和国物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。登记作为不动产物权的公示方式，只有登记了才具有公信力，即理论界通常所称的“物权优先于债权的原则”。物权优先原则也有例外,法律条文规定“如果法律有相反规定的除外”。这一个例外表现在合同法规定的“买卖不破租赁”。从发条中的规定可以看出，物权优先于债权的原则的适用并没有排除物权原所有人对抗债权人这种情形，因此是可以适用的，即黄某可以物权对抗刘某的债权。

    程序利益应该得到充分尊重。刘某当初没有走“过户”这一法律程序，导致了如今有利于黄某的局面。所以应该认定黄某拥有该房屋的所有权。