【案情】

    2003年，杨某因欠银行贷款3.5万元，法院依法查封了杨某所有的位于县城文化路190号502室房屋壹套，并已公告拍卖该房屋。为了让其住房不被拍卖，杨某即找史某、刘某等人借钱。同年5月6日，刘某随杨某到法院，代杨某交纳了欠款3万元，杨某也自筹了5000元还清了该笔债务。次日，杨某和刘某到房产局签订了《房地产买卖书》，约定将杨某所有的上述房屋，作价3万元出卖给刘某。当日，杨某交纳了各项费用，并将该房屋过户至刘某名下。之后，杨某全家一直居住在该房中。现刘某向法院起诉，提出190号502室为其所有、杨某占用该房构成侵权并要求其搬出该房。杨某反诉称，杨某是向刘某借款3万元，当时出具了借条给刘某，并约定了借款利息及还款期限；事后杨某也向刘某主张过还款，但刘某不接受。因为杨某另外还欠银行的贷款，杨某怕法院又来拍卖房屋，因此杨某与刘某商量采取弄虚作假的方式将房屋过户到了刘某的名下。所以，杨某与刘某之间的房屋买卖合同并非杨某的真实意思表示；况且当时就有人都提出要以5万元购买该房而杨某未同意。为此，请求法院判决确认该房屋买卖协议无效，190号502室房屋归杨某所有。 

    【分歧】

    如何看待不动产物权登记的效力？

    第一种观点认为，房屋所有权证是确认房屋归属和内容的依据，刘某持有190号502室房屋产权证，且刘某也为此支付了3万元价款，故刘某是该套房屋产权的唯一合法拥有者。杨某所称过户费用均由其缴纳，证人史某等人证实该房系为逃避债务而弄虚作假过户给刘某，这些都不能推翻双方签订的房产转让合同及刘某支付3万元价款的事实，杨某对该房屋权属登记的异议不成立，法院应支持刘某的主张。

    第二种观点认为，不动产登记是物权归属和内容的依据，但这只是一种权利推定的效力，并非绝对真正的不可推翻，事实上，当事人有相反的证据时，就可以推翻这种推定。综合本案的情况来看，杨某与刘某之间的房屋买卖协议不是其真实意思表示，该买卖行为不成立应当足以推翻刘某所持有的房屋权属登记的效力，该房屋应当确认为杨某所有。

    【管析】

    笔者赞同第二种意见，理由如下：

    一、相对于交易第三人而言，不动产物权登记簿的公信力具有权威性、强制性。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。可见我国《物权法》是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，不动产物权的登记是不动产物权变动结果的表征，不动产物权登记具有公信效力。物权登记的公信效力，是指登记的不动产物权权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的第三人，即使后来证明登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果，不动产登记的公信力就成为了弥补物权变动权源欠缺的依据，具有“创造”权源的效果。这种权利的推定的意义在于维护登记制度的公信力，以保护信赖登记簿登记内容而交易的第三人的利益。就第三人而言，如果登记没有公信力，就会增加当事人判断出让人是否为真实所有权人的难度，对自己受让的权利是否安全表示担心，这种制度设计的目的就是保障交易安全，节约交易成本，促进交易的进行，以达到物尽所用的效能。为此，相对于交易第三人而言，不动产物权登记所产生的公信力是不受任何人的意志干涉，不动产登记的公信力是由国家行为作为支持手段的，具有强制性。

    二、相对于不动产登记异议人而言，不动产登记簿仅为一种推定属实的证据。证据就可以审查，但不动产登记簿证据首先表现为一种推定属实的证据。不动产登记簿上记载的权利人，就是法律上承认的权利人，但这种效力只是法律上的“推定”，所以不动产登记簿不具有绝对的证据力，作为证据的不动产登记簿，只具有“推定的证据效力”，但并非绝对“真正”不可推翻。当然，法院首先应当把不动产登记簿当作真实的来对待，如果没有异议人的异议，法院不能主动审查该证据是否真实。当异议人对不动产物权登记行为或者物权变动的原因行为有异议并提供相反的证据时，是可以推翻不动产登记簿记载的推定效力，从而维护事实上的“真正”权利人。《物权法》第十九条就规定了利害关系人可以申请更正登记，还可以申请异议登记，并通过诉讼解决争议。这表明，不动产物权登记并不具有绝对的证明效力，如果异议方提出足以证明真正的权利状况与不动产登记簿上记载的不一致时，法院可以采纳其证据，确认其权利，推翻不动产登记簿上的记载。

    三、从本案来看，刘某持有190号502室房屋的不动产登记权证，为此，根据该书证可推定刘某为该房屋的所有权人。但杨某对该不动产物权登记的原因行为提出异议，认为其与刘某签订的房屋买卖协议不是其真实意思表示，该买卖行为无效。我国并没有承认物权行为理论，未将物权变动与物权变动的原因行为分开，物权登记只是作为物权变动的必要法定手续而不是独立的物权行为，物权登记簿的效力并非达到极致，如果物权变动的原因行为无效或者被撤销，经登记的不动产物权也会相应无效或被撤销。买卖房屋的行为是否为当事人的真实意思表示，属于一种主观心理状态，但主观心理通过客观现象来体现。杨某提供证人史某、周某的证言证实杨某与刘某在他们面前曾商量过将杨某的房屋以虚假过户的方式过户到刘某的名下以逃避法院将来的拍卖行为，证人曾某与肖某的证言证明其曾提出5万元购买杨某的该住房杨某未同意。按照证据规则的规定，书证与证人证言都属于证据的一种，它们之间并不存在优势证据的问题，而且杨某提供的证人证言的证明对象是证明权属登记证书的原因行为是否为真实意思表示，其并不否认该原因行为之后的形式上的登记行为。综合杨某当时所处的境况，房屋即将被法院拍卖，但杨某没有出卖房屋的意思而到处筹款；杨某一直居住在该住房中，但刘某仅提供一份为申请过户而在房管局签订的简易房屋买卖协议，特别是双方也没有对杨某交付房屋期限等重要内容进行约定。为此，可以判断当时杨某并没有将该住房出售给刘某的真实意思表示，该房屋买卖因欠缺出卖人的真实意思表示而无效，在该买卖协议原因行为无效的前提下，该物权登记行为也就不真实。为此，法院可以确认190号502室房屋应当为杨某所有。

    综上，笔者认为，关于不动产登记簿的公信力及证据效力问题，应当区分不同情况而定，相对于交易第三人而言，不动产物权登记簿的公信力具有权威性、国家强制性；而相对于不动产登记异议人而言，不动产登记簿仅为一种推定属实的证据，对该证据可以提出异议并反证。